Kamulaştırma Hukuku; Devletin kamu yararına gözettiği durumlarda , özel mülkiyet olan taşınmazları, bedelini ödeyerek kamu üzerine tescil ettirebilmektedir. Kamulaştırma adı verilen bu işlemlerde, kamulaştırma hukukunun iyi bilinmemesinden kaynaklanan sorunlar oluşmakta ve kamulaştırma davaları açılmaktadır.
Kamulaştırma Hukuku Nedir?
Yetkili özel idarelerin ve devletin, kamulaştırma ile alakalı işlemleri gerçekleştirme ve düzenlemeleri yapan hukuk dalına, kamulaştırma hukuku denilmektedir.Belli başlı şartlar vardır bu şartların uygulanmaması yahut eksik uygulanmasından dolayı açılacak kamulaştırma davaları da, kamulaştırma kanunu kapsamında yer almamktadır.
Kamulaştırma Nedir?
Devletin kamu yararına olan ve bedelini peşin olarak ödemesi gerekir mülkün, mülk sahibinin kişisel isteğine bağlı olarak özel mülkiyetine son verilmesine, kamulaştırma denmektedir.
Kamulaştırmada Şartlar Nelerdir?
Yasal olarak kamulaştırmanın gerçekleştirilmesi için bazı belli başlı şartların olgunlaşması gerekir.
Kanunda kamulaştırma şartları şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kamulaştırmanın sadece devlet ve kamu tüzel kişiler tarafından yapılması gerekmektedir
- Kamulaştırmanın, sadece kamu yararı bulunduğu durumlarda gerçekleşmesi gerekmektedir
- Kamulaştırılacak taşınmaz malların, mutlaka özel mülkiyete sahip mallar olması gerekmektedir
- Kamulaştırılan taşınmaz malların bedellerinin, mülkün sahiplerine peşin ödenmesi gerekir. Mülk saahibinin ölmüş olması durumunda kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi gerekmektedir.
Kamulaştırmanın ne şekilde uygulanacağı ve kamulaştırmanın süreci, kanunda detaylı olarak ele alınmıştır. Kanunda konu edilen kamulaştırma şartlarına uyulmaz ise , mülk sahibi idare aleyhine dava açabilir böyle bir hakka sahiptir.
Kamu Yararı Kararı Kamulaştırmada Nasıl Verilir?
Kamulaştırma kanunu, kamulaştırma kararının kamu yararına olduğu kararını, sadece kanunda belirlenen kamu kurumları ile kamu idarelerinin verebileceğine hükmetmektedir.
Kanunda belirtilen kamu kurum ve kamu idareleri şunlardır;
- İlgili bakanlıklar (kanunun 3/2 maddesinde belirtilen amaçlar için)
- Köy ihtiyar kurulları (köy yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- Belediye encümeni (belediye yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- İl daimi encümeni (il özel idaresi yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- İl idare kurulu (devlet yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- Yükseköğretim kurulu (yükseköğretim Kurulu yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- İlgili kurumların yönetim kurulları (üniversite, Türkiye radyo – televizyon kurumu, Atatürk kültür, dil ve tarih yüksek kurumu yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- İlçe idare kurulu (aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- İl idare kurulu (bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- Bakanlar kurulu (ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- Bakanlar kurulu (birden çok il sınırları içindeki devlet yararına yapılan kamulaştırmalarda)
- Yönetim kurulu veya idare meclisi (kamu kurumları yararına yapılan kamulaştırmalarda) bunların olmaması hâlinde yetkili idare organları
Kamu kurum ve kamu idareleri; kamulaştırmanın kamu yararına olduğuna karar verdikten sonra, bu kararların onaylanması gerekmektedir.
Söz konusu kararların onay makamları ise kanunda şu şekilde belirtilmiştir;
- İlçelerde kaymakam, il merkezlerinde ise vali: Belediye encümenleri ve köy ihtiyar kurulları kararları
- Vali: İlçe idare kurulları, il idare kurulları kararları ve il daimî encümenleri
- Rektör: Üniversite yönetim kurulu kararları
- Kurul başkanı: Yükseköğretim kurulu kararları
- Kurum genel müdürü: Türkiye radyo – televizyon kurumu yönetim kurulu kararları
- Yüksek kurum başkanı: Atatürk kültür, dil ve tarih yüksek kurumu yönetim kurulu kararları
- Denetimine bağlı oldukları bakan: Kamu kurumları yönetim kurulu veya yetkili idare organları veya idare meclisleri kararları
- Vali: Köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar (gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına)
Kamu yararları Bakanlar kurulu ve bakanlıklar tarafından alınır bu sebep kaynaklı, onay alınması şartı yoktur. Bu kararlara karşı, hak sahibi olan kişilerin kamulaştırma davaları açma hakları vardır.
Açılan Kamulaştırma davaları için iptal davaları zorlu ve uzun bir süreç oluşturur, bu sebeple hukuki destek alınması kişilerin yararına olacaktır .Uzman ve birikim sahibi avukat arkadaşlarımız bu süreçte desteklerini sizlere sunacaktır.
Kamulaştırma İşleminden Önce Hangi İşlemler Yapılır?
Kamulaştırma işlemleri yapılmadan önce yapılması gereken bazı hususlar bulunmaktadır.
Bu hususlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kamulaştırmayı gerçekleştirecek idare tarafından, ilk olarak kamulaştırmanın yapılacağı taşınmaz malların, cins, sınır ve yüz ölçümü gibi hususların bulunduğu ölçekli planı çıkarılmaktadır.
- Kamulaştırılması planlanan taşınmaz malların sahipleri ile tapu kaydı, eğer yoksa da elinde bulunduran kişileri ve bu kişilerin adresleri ile tapu, vergi ve nüfus kayıtları tespit ettirilir. Tapu sahibi ölmüş ise mutlaka mirasçıların tespit edilmesi gerekmektedir.
- Taşınmaz malların vergi beyan ve değerleri mevcut değilse, bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenmelidir. Vergi dairesi ise idarenin isteği üzerine taşınmaz malların vergi beyan ve değerlerini, beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri, vergi beyanı bulunmadığı hallerde, en geç bir ay içerisinde gönderir.
Bu süreçten sonra ortaya çıkan hukuki süreçlerde, yapılan tespitler son derece önem arz etmektedir. İleride açılacak kamulaştırma bedeli tespit ve taşınmazın tescili davalarında, sürecinde tespit edilmiş tüm maliklerin hepsi hasım gösterilmektir.
Süreçte hazırlıkların tamamlanmasını takiben kamulaştırma kararı alındıktan sonra, idare kamulaştırılacak olan taşınmazın tapu müdürlüğüne, kamulaştırma için şerh konulması gerekir. Aksi takdirde Kamulaştırma kararı alınmadan önce, kamulaştırma şerhi koydurulamamaktadır.
Kamulaştırmada Bedel Tespiti
Günümüzde kamulaştırma işlemlerinde sorulan en önemli ve sık sorulardan biri, kamulaştırma bedeli gelmektedir.
Kamulaşmayı yapacak olan idare, taşınmazın kayıtlı olduğu yerleşim yerindeki asliye hukuk mahkemesine, bedel tespiti ve sonrası için de tapu tescili davası açmaktadır. Mahkeme kamulaştırılacak olan taşınmaz malın değerinin tespit edilmesi için, bu konularda uzman olan bir bilirkişi gönderir.
Bilirkişi gerekli bilgileri raporlar.Bilirkişinin raporu ve gerekli yasal bilgilerin toplanmasından sonra, mülkün bedeline karar verilir. Yine de Mülk sahiplerinin kamulaştırmak için tespit edilen bedele itiraz hakkı bulunmaktadır.
Kamulaştırma Avukatı Ne Yapar?
Kamulaştırma avukatlarının, kamulaştırma ile ilgili tüm alanlarda hizmet verebilecek niteliğe ,uzmanlığı ve bilgi birikimine sahip olması gerekmektedir.
Bu kapsamda kamulaştırma avukatının vereceği hizmetlerden bazıları şu şekilde sıralanmaktadır;
- Kamulaştırmadan kaynaklanan bedel tespit davalarının açılması ve takip edilmesi
- Kamulaştırmadan kaynaklanan tapu tescil davalarının açılması ve takip edilmesi
- Kamulaştırmasız el atma davalarında hukuki destek sağlamak
- Kamulaştırmanın iptali için açılacak davalarda hukuki destek sağlamak
Alanında bilgili bu avukatlarımız ,belirttiğimiz hizmetlerin yanında kamulaştırma yapan kurumlara kamulaştırma hukuku ve uygulamaları ile ilgili danışmanlık hizmeti de vermektedir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Bazı özel durumlar kanunda belirtilmiştir. Bu durumda prosedürleri kısaltmak için acele kamulaştırma yapılması için hükümler bulunmaktadır.
Bu durumlar şu şekilde sıralanmaktadır;
- Yurt savunmasının gerektirdiği hâller (Milli müdafaa mükellefiyeti kanunu uygulandığında)
- Bakanlar kurulunun acele kamulaştırma kararı alması durumunda
- Özel kanunların olağanüstü hâl olarak belirlediği durumlarda
Eğer bu durumlar söz konusu ise, idarenin istemde bulunduğu mahkeme, yedi gün içinde bedel tespiti yapar, bedel mülk sahibinin hesabına yatırılır ve taşınmaza el konur. Bu karar sonuç oluşturmadığı yani tapu tescili yapılmadığı için, karar hakkında temyize gidilemez ama bilirkişi raporuna itiraz edilebilir. Bu durumda, mahkeme gerekli görürse bilirkişiden ek bir rapor talebinde bulunur.
Kamulaştırma Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ne Olur?
Kamulaştırma bedelinin peşin olarak ödenmesi gerektiği kanunda belirtilmiştir. Bu ödemenin gerçekleşmemesi durumunda mülk sahibi idare hakkında alacağını tahsil etmek için icra yoluna başvurabilir. Tabi ki icra takibi kamuya karşı olacağından, davalar çok uzun yıpratıcı ve de bazen bu kadar uzun sürmesine rağmen istenilen sonuç alınamayabilir. Bu nedenle tecrübeli bir avukattan hukuki destek alınması gerekmektedir.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Kısaca kamulaştırma işlemleri, mülk sahibine bedeli ödenerek, mülkün kamu yararına el değiştirmesidir. Farklı durumlarda kamu yararı bahane edilerek, hiçbir prosedür izlenmeden, mülk sahibinin mülküne el konmakta ve bu işleme de kamulaştırmasız el atma denmektedir.
Kamulaştırma hukukunda fiili ve hukuki el atma olarak iki çeşit kamulaştırmasız el atma yöntemi bulunmaktadır.
Açıklayacak olursak fiili el atmada hukuka uygunsuz bir el atma yani haksız bir fiil eylem söz konusudur. Hukuki el atma ise, örneğin imar planına uyulmadığından belediyenin taşınmaza el koymasıdır ve bu da idari bir eylemdir. Fiili el atmanın gerçekleştiği durumlarda açılacak kamulaştırmasız el atma davası, asliye hukuk mahkemelerince yürütülmektedir.
Hukuki el atmanın gerçekleştiği durumlarda açılacak kamulaştırmasız el atma davası ise, idari mahkemelerce yürütülmektedir.
Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonunun Görevleri Nelerdir?
Kamulaştırma kanunu, tabi bu alanda uygulama yapılacak ilk şey satın alma usulünü ön görmektir. Bu sebep için kurulan kıymet takdir komisyonu, taşınmaz bir malın kamulaştırmasına karar verildiyse eğer bedelini belirler.
Kıymet takdir komisyonunun yanında uzlaşma komisyonu da oluşturulur. Uzlaştırma komisyonu belirlenen bedel üzerinden mülk sahibi ile pazarlık yaparak işi kısa sürede ve sorunsuz halletmeye yarar. Satın alma usulü, kamulaştırmak istenilen taşınmazın en hızlı şekilde ve uzlaşma ile kamulaştırılmasını sağlamaktadır.
Konu edilen bu işlemler öncelikle taşınmazın sahibi eğer sahibi yoksa yasal mirasçıları ile yürütülür. Uzlaşma sonunda ise taşınmazın sahibi ölmüş ise kamulaştırma bedelinin mirasçılara ödenmesi gerekmektedir. Uzlaşma komisyonu ayrıca bedel ödenmesi yerine trampa yöntemini de mülk sahibine sunabilmektedir. Peki bu ne işe yarar Bu da mülk sahibine kamulaştırılacak mülkünün yerine kamuya ait bir mülkün takas edilmesi seçeneğini ortaya koyar.
Ayrıntılı bilgi için bizi arayarak danışmanlık hizmetimizden de yararlanabilirsiniz…
